¿Cuándo deja de responder el avalista por el impago de la renta en un contrato de alquiler?

En los alquileres es habitual que, además del inquilino, firme un avalista. La pregunta clave cuando hay impagos no es solo “¿se debe la renta?”, sino si esa deuda nació dentro del periodo temporal que cubre la garantía del avalista (en adelante, la fianza).

La respuesta práctica es esta:

El avalista responde de las rentas impagadas mientras la fianza esté viva (teniendo en cuenta para ello la duración pactada y prórrogas legales que queden dentro del marco legal), pero suele dejar de responder cuando el contrato continúa más allá de la duración legal y esa continuidad ya no es “por ley”, sino por una prórroga o una renovación voluntaria sin su consentimiento.

1) Regla general: la fianza no se presume ilimitada y se interpreta de forma restrictiva

La fianza es una obligación accesoria: el avalista se obliga “por un tercero”, en caso de que este no cumpla (art. 1822 CC).

Por eso, el alcance temporal importa: si el alquiler entra en una “nueva fase” (renovación, prórroga pactada o acuerdo posterior), no se da por hecho que el fiador quede “arrastrado” salvo que lo haya aceptado claramente.

2) Dentro de la duración legal del alquiler: el avalista suele seguir respondiendo

En vivienda habitual, la LAU establece un régimen de duración mínima con diversas prórrogas (art. 9 y 10, cuya redacción varía según la versión aplicable conforme a la fecha del contrato). Esa continuidad dentro del mínimo legal no depende de una concesión voluntaria del arrendador, sino del propio sistema legal (LAU 1994).

Esto es importante porque muchas Audiencias (y, en esa línea, la SAP Santa Cruz de Tenerife 228/2020) distinguen entre:

• Prórroga legal (LAU): continuidad “por mandato legal” dentro del tramo protegido.

• Prórroga o renovación voluntaria: continuidad por acuerdo o concesión del arrendador.

En la práctica, si el impago se produce durante la duración legal del contrato, el avalista suele ser demandable (salvo que la cláusula de la fianza limite expresamente ese periodo).

3) Cuando se agota la duración legal: aquí es donde el avalista suele dejar de responder (si no consintió)

Una vez alcanzada la duración legal máxima aplicable (según el régimen temporal del contrato), ya no hay cobertura normativa para seguir prorrogando el contrato “por ley”.

Si el arrendamiento continúa a partir de ahí, normalmente es porque existe:

• Una renovación o prórroga pactada, o

• Una continuidad que, en la práctica, equivale a una nueva fase contractual.

Y en ese escenario, cobra fuerza el art. 1851 del Código Civil: si el arrendador concede una prórroga al deudor sin consentimiento del fiador, la fianza se extingue (“La prórroga concedida al deudor por el acreedor sin el consentimiento del fiador extingue la fianza.”).

La traducción práctica es la siguiente: si el contrato ya ha agotado la duración legal y sigue “por acuerdo” o por tolerancia contractual, el avalista no debería responder de rentas impagadas posteriores salvo que:

• Haya firmado esa renovación o prórroga.

• La cláusula de fianza sea clara e incluya las renovaciones posteriores (y aun así, se discute según la redacción y el contexto).

4) No es solo “cuánto tiempo”, también “qué se pactó” en la cláusula

Antes de afirmar que el avalista responde (o no), hay que leer la cláusula. Por ejemplo, es importante si dice:

• “responderá durante la vigencia del contrato y sus prórrogas”

• “incluye prórrogas, renovaciones, tácita reconducción”

• o si, por el contrario, la fianza se fija “por X años” o “por el plazo inicial”.

En caso de duda, suele aplicarse un criterio restrictivo: lo no claramente asumido por el fiador, no se le extiende.

5) Guía rápida para saber si el avalista responde por esas rentas

1. Fecha de inicio del contrato y duración pactada.

2. ¿Qué duración mínima legal le correspondía según la LAU vigente en la fecha de firma del contrato?

3. ¿Las rentas impagadas son antes o después de agotarse la duración legal?

4. ¿Hay renovación, prórroga pactada o acuerdo posterior?

5. ¿El avalista consintió esa extensión (existe un anexo o aceptación expresa)?

6. ¿Qué dice exactamente la cláusula sobre las prórrogas o renovaciones?

Preguntas frecuentes

Si el contrato se renueva “mes a mes”, ¿el avalista sigue obligado?

No necesariamente. Si la continuidad ya no está amparada por prórroga legal y pasa a ser una prórroga o renovación “voluntaria”, puede operar la liberación del fiador si no consintió (art. 1851 CC).

¿Y si el avalista firmó como “fiador solidario”?

Ser solidario afecta a cómo se le puede reclamar (sin beneficio de excusión), pero no convierte la fianza en ilimitada en el tiempo. La discusión principal sigue siendo si la deuda nació dentro del periodo cubierto por la garantía y si hubo prórroga o renovación sin su consentimiento.

¿Puede el arrendador “alargar” el pago al inquilino sin avisar al avalista?

Si ese alargamiento encaja como “prórroga concedida” sin consentimiento del fiador, puede entrar en juego el art. 1851 CC (extinción).

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