Impago del alquiler: qué hacer como propietario (3 pasos clave)

Cuando un inquilino deja de pagar, lo mejor es actuar siguiendo un sencillo orden:

1) Desglosar y calcular la deuda (y reunir documentación)

Antes de reclamar nada, necesitas un desglose claro y pruebas:

• Rentas impagadas (mes a mes).

• Suministros y/o cantidades asimiladas (si procede según contrato).

• Contrato de arrendamiento y anexos.

• Comunicaciones relevantes (WhatsApp, email o burofaxes).

Si se adeudan suministros, es muy recomendable adjuntar, en caso de realizarse una futura demanda:

• La factura (luz/agua/gas, etc.), y

•  El justificante de pago del propietario (cargo bancario, recibo, transferencia).

Por tanto, lo más recomendable es que, antes de iniciar cualquier procedimiento, tengas localizada toda esta documentación e información. Esto reduce discusiones del tipo “esa factura no es mía” o “no la puede reclamar el propietario” y fortalece la reclamación.

2) Mandar un burofax (reclamación e intento de negociación)

El burofax se recomienda porque permite acreditar fecha, envío, contenido y recepción (o intento de entrega, ya que, conforme a la jurisprudencia, no es necesario que el mismo aparezca como "entregado debidamente", pues con un "no entregado, dejado aviso" o "rehusado" se entiende debidamente notificada la contraparte).

En este sentido, cabe destacar que el burofax no es “obligatorio” como tal, pero con la entrada en vigor de la LO 1/2025 es especialmente útil para poder probar el intento previo de negociación pues es un requisito de procedibilidad.

Qué conviene incluir:

• Identificación de las partes, vivienda y contrato.

• Detalle de la deuda (rentas, suministros y/o cantidades asimiladas).

• Requerimiento de pago con un plazo de 30 días.

• Propuesta de negociación: pago inmediato, fraccionamiento, o entrega de llaves.

• Aviso de que, si no hay pago o acuerdo, se presentará demanda.

3) Demandar (desahucio por falta de pago y reclamación de rentas)

Si no paga el inquilino (impago del alquiler) y no hay acuerdo, el paso siguiente es presentar demanda solicitando:

• El desahucio por falta de pago (recuperar la vivienda), y

• La reclamación de rentas y/o cantidades debidas (y las que se sigan devengando hasta la entrega de llaves).

Errores comunes (que suelen retrasar o complicar el procedimiento)

• No desglosar la deuda por meses y conceptos (luego todo se discute).

• Reclamar suministros sin pruebas: lo ideal es adjuntar factura y justificante de pago del propietario.

• Aceptar pagos parciales sin dejar claro a qué se imputan (renta, suministros, meses concretos).

• Negociar “de palabra” sin un rastro escrito (hoy, con la LO 1/2025, es aún más importante poder acreditarlo).

• No usar un medio fehaciente: un correo electrónico puede ayudar, pero el burofax es una prueba más sólida.

• Tomarse la justicia por tu mano (cambiar cerraduras, entrar sin permiso, cortar suministros): puede volverse en tu contra ya que estos casos son constitutivos de delito.

Preguntas frecuentes

¿Tengo que enviar un burofax antes de demandar?

No es un requisito como tal, pero sí es muy recomendable porque deja constancia fehaciente de la reclamación y acredita el intento previo de negociación según la LO 1/2025.

¿Qué pasa si el inquilino no recoge el burofax?

Depende del caso, pero suele ser útil igualmente si consta el intento de entrega y que quedó a disposición del destinatario. Por eso se usa tanto en la práctica: deja rastro aunque la otra parte no quiera “colaborar”. Los únicos casos en los que existe duda sobre la recepción sería cuando en el acuse del mismo aparezca como "destinatario desconocido" o "dirección incorrecta".

¿Puedo incluir suministros en la reclamación?

Sí, si procede según contrato y puedes acreditarlo. Para evitar discusiones, adjunta factura y, si los has pagado tú, también el justificante de pago.

¿Cuánto tarda un desahucio por impago?

Depende del juzgado y de si hay oposición. Lo normal en Madrid es un año o un año y medio.

¿Puedo cortar la luz o cambiar la cerradura si no me pagan?

No es recomendable. Aunque seas propietario, puede tener consecuencias legales y complicar el procedimiento. La vía segura es documentar y reclamar por los cauces adecuados.

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