Daños y defectos en una vivienda nueva: qué puedes reclamar
Comprar una vivienda de obra nueva y descubrir, poco después de la entrega, humedades, filtraciones, grietas, problemas de aislamiento o defectos en acabados genera una duda inmediata: ¿quién tiene que hacerse cargo de la reparación?
La respuesta depende del tipo de defecto, de cuándo haya aparecido y de quién sea responsable de su origen. Además, en estos casos pueden coexistir distintas vías de reclamación, por lo que es importante no confundir los plazos de garantía de la construcción con los plazos para ejercitar una acción judicial.
¿Qué defectos se pueden reclamar en una vivienda nueva?
No todos los desperfectos tienen la misma gravedad ni reciben el mismo tratamiento jurídico.
La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) distingue diferentes tipos de daños materiales y establece distintos periodos de responsabilidad según su naturaleza:
1 año para defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado.
3 años para defectos de elementos constructivos o instalaciones que afecten a las condiciones de habitabilidad.
10 años para defectos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
Por tanto, pueden ser objeto de reclamación cuestiones muy diferentes: filtraciones y humedades, problemas de impermeabilización, defectos de aislamiento, problemas en instalaciones, deficiencias en revestimientos y pavimentos, carpinterías mal ejecutadas o, en los casos más graves, patologías que afecten a elementos estructurales.
Y el problema no tiene que convertir la vivienda en inhabitable para ser jurídicamente relevante. Determinados defectos pueden suponer también una pérdida de calidad, funcionalidad, durabilidad o valor económico del inmueble, algo que también ha sido tenido en cuenta por la jurisprudencia.
¿Quién responde de los defectos?
Una de las primeras cuestiones que hay que estudiar es a quién dirigir la reclamación.
Dependiendo del origen del daño pueden resultar responsables distintos agentes que hayan intervenido en la edificación: promotor, constructor, arquitecto, director de obra, director de ejecución u otros profesionales.
La regla general de la LOE es que la responsabilidad debe individualizarse atendiendo a la intervención de cada agente. Sin embargo, cuando no pueda determinarse quién ha causado concretamente el daño o exista concurrencia de responsabilidades sin que sea posible precisar la participación de cada uno, la responsabilidad puede exigirse solidariamente.
¿Y la promotora que te vendió la vivienda?
Que en la construcción hayan intervenido otros profesionales no significa que la promotora-vendedora quede automáticamente al margen.
Además de las responsabilidades previstas en la LOE, quien vende una vivienda nueva asume obligaciones derivadas del propio contrato de compraventa. La vivienda debe entregarse en las condiciones pactadas y ser adecuada para la finalidad para la que fue adquirida.
La jurisprudencia viene reconociendo precisamente la responsabilidad contractual de la promotora-vendedora cuando la vivienda entregada presenta defectos que impiden considerar correctamente cumplida su obligación de entrega.
La propia LOE establece expresamente que su régimen de responsabilidad se entiende sin perjuicio de las responsabilidades del vendedor frente al comprador derivadas del contrato de compraventa, siente este plazo de cinco años.
Esto es importante porque la reclamación no tiene por qué limitarse necesariamente al régimen específico de la LOE.
Los plazos: 1, 3 y 10 años no significan que tengas ese tiempo para demandar
Este es uno de los aspectos que más confusión genera.
Los periodos de 1, 3 y 10 años indican el tiempo durante el cual deben manifestarse determinados daños para quedar comprendidos en el régimen de responsabilidad de la LOE. Se cuentan, con carácter general, desde la recepción de la obra sin reservas o desde la subsanación de estas.
Pero existe además un plazo para ejercitar la acción.
El artículo 18 de la LOE establece que las acciones para exigir la responsabilidad prevista en dicha ley por daños materiales derivados de vicios o defectos prescriben a los dos años desde que se produzcan los daños.
Y aquí aparece una distinción fundamental: la propia norma deja a salvo las acciones que puedan existir por incumplimiento contractual.
Para las acciones personales que no tengan establecido otro plazo especial, el artículo 1964.2 del Código Civil establece actualmente un plazo general de cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación.
Por eso, antes de asumir que una reclamación está fuera de plazo, es necesario estudiar qué acción corresponde realmente ejercitar, cuándo apareció el daño, cuándo se pudo exigir el cumplimiento y qué reclamaciones se han efectuado previamente.
¿Tengo que dejar que la promotora repare los defectos?
Lo habitual es comunicar los defectos cuanto antes y solicitar formalmente su subsanación.
Pero la solución de un conflicto no consiste necesariamente en permitir indefinidamente nuevas reparaciones parciales.
Dependiendo de las circunstancias, puede reclamarse la correcta reparación de lo defectuosamente ejecutado o una indemnización económica equivalente al coste necesario para realizar las obras de subsanación.
La jurisprudencia admite la reclamación del coste de reparación, entre otros supuestos, cuando el responsable ha sido requerido y no ha solucionado adecuadamente los desperfectos o cuando las circunstancias han provocado una pérdida objetiva de confianza que hace poco razonable encomendarle nuevamente las obras.
La opción adecuada dependerá siempre del caso concreto.
El informe pericial puede ser decisivo
En una reclamación por defectos constructivos, las fotografías y los correos enviados a la promotora son importantes, pero normalmente no bastan para determinar técnicamente:
cuál es el origen de cada patología;
qué agente puede ser responsable;
qué intervención resulta necesaria;
si una reparación realizada previamente ha sido suficiente;
y cuál es el coste real de subsanar los defectos.
Por eso, cuando los daños tienen cierta entidad, resulta especialmente importante contar con un informe técnico o pericial que identifique las patologías, sus causas y las actuaciones necesarias para corregirlas.
Ese informe también permite distinguir una simple imperfección estética de una deficiencia que compromete la habitabilidad, funcionalidad, durabilidad o valor de la vivienda.
¿Qué hacer si encuentras defectos en una vivienda de obra nueva?
Conviene actuar desde el principio dejando constancia de todo.
Guarda el contrato de compraventa, memoria de calidades, planos, publicidad y documentación de entrega; fotografía los defectos; conserva las comunicaciones mantenidas con la promotora y evita que las reclamaciones importantes queden únicamente en conversaciones telefónicas.
Si la promotora realiza reparaciones, documenta también qué trabajos se han hecho y si realmente han solucionado el problema.
Y, sobre todo, no dejes pasar el tiempo pensando que los plazos de 1, 3 o 10 años de la LOE equivalen automáticamente al plazo que tienes para reclamar judicialmente: son cuestiones diferentes y el cálculo del plazo depende de la acción que corresponda en cada caso.
Preguntas frecuentes
¿Puedo reclamar si la promotora ya ha intentado reparar los defectos?
Sí, el hecho de que se hayan realizado reparaciones no impide necesariamente una reclamación posterior si los defectos persisten, reaparecen o las actuaciones realizadas no han solucionado correctamente su causa. Habrá que valorar las reparaciones efectuadas y la situación actual de la vivienda.
¿Solo puedo reclamar a la constructora?
No. Dependiendo del origen de los daños pueden existir responsabilidades de distintos agentes de la edificación y también responsabilidad contractual de la promotora-vendedora. La LOE contempla, además, supuestos en los que puede existir responsabilidad solidaria cuando no sea posible individualizar adecuadamente la causa del daño.
¿Puedo pedir dinero en vez de que vuelvan a reparar la vivienda?
Puede ser posible. Hay supuestos en los que puede reclamarse una indemnización equivalente al coste de las obras necesarias, especialmente cuando las reparaciones reclamadas no han sido atendidas correctamente o existen circunstancias que justifican que sean realizadas por terceros.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar?
Depende de la acción ejercitada y del tipo de defecto. La LOE establece periodos de responsabilidad de 1, 3 y 10 años según la naturaleza de los daños y un plazo de prescripción de dos años para las acciones derivadas de ese régimen, sin perjuicio de las acciones contractuales que puedan subsistir frente a la promotora-vendedora.
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Si has comprado una vivienda nueva y han aparecido defectos de construcción, pide presupuesto y revisamos el contrato, la documentación de la vivienda y las reclamaciones realizadas para estudiar quién debe responder y qué puedes reclamar. Puedes consultar también más información en nuestra página de Derecho Inmobiliario.
